המוכרים של הנדל"ן באריזונה נדרשים על פי חוק לחשוף את כל העובדות החשובות על הנכס שהם מוכרים. הנה כמה פרטים בסיסיים על גילויים באריזונה הן מנקודת המבט של הקונה והן של המוכר.
מה אני צריך לגלות לקונים של נכס מסחרי?
בעת מכירת נכס מסחרי יש טופס גילוי כדי להשלים. ישנן שאלות בנוגע לנושאי תכנון, חניה, שילוט, חכירה, חוזים, תאורת אבטחה וטרמיטים.
... לקונים של ארץ?
בעת מכירת קרקעות ריקות, המידע שיש לחשוף כולל סקרי קרקע, שירותים, זכויות מים, בעיות קרקע, ושימוש בקרקע בהווה ובעבר.
רוב הקוראים כאן הם כנראה המעוניינים ביותר בגילויים יהיה כרוך הנדל"ן למגורים, או, במילים אחרות, גילויים הקשורים במכירות הביתה.
... לקונים של נדל"ן למגורים?
אגודת אריזונה של מתווכים ("AAR") יצרה טופס גילוי כדי לעזור למוכר למלא את חובותיו החוקיות, ליידע את הקונה על נכס מסוים. טופס זה בן שש הדפים נקרא הצהרת גילוי נכס המוכר למגורים, הידוע גם בשם SPDS. מתווכים בדרך כלל לא אומרים ראשי התיבות האלה - הם אומרים את זה כמו מילה, "spuds".
ה- SPDS מחולק לשישה חלקים:
- בעלות ורכוש
- מידע על בטיחות ובטיחות
- כלי עזר
- מידע סביבתי
- ביוב / טיפול במים
- תנאים וגורמים אחרים
באופן ספציפי, היא מתייחסת גג דליפות אינסטלציה, טרמיטים, בעיות חשמל, בעיות בריכה או ספא, בעיות רעש, ואת כולם האהובים, עקרבים . אם חוזה הרכישה AAR נמצא בשימוש, המוכר חייב גם לספק את הקונה עם עותק של דו"ח המציג היסטוריה של חמש שנים של תביעות ביטוח שהוגשו, או למשך הזמן המוכר בבעלות את הנכס.
דוח זה נקרא בדרך כלל דוח CLUE, או דו"ח מקיף הפסד חיתום דוח.
אם בית נבנה לפני 1978, המוכר חייב גם לחשוף את הקונה הפוטנציאלי כל מידע שיש להם לגבי צבע מבוסס עופרת. זה כולל כל דיווחים או בדיקות שבוצעו. המתווך צריך לספק את הקונה עם החוברת, "להגן על המשפחה שלך עופרת בבית שלך."
נדרש תצהיר של גילוי אם הנכס ממוקם באזור מאוגד של המחוז, עם חמישה או פחות חבילות קרקע מועברים.
טפסים לדוגמה עבור עסקאות אלה ניתן למצוא בכתובת AAR באינטרנט.
מה אין לי לגלות לקונה פוטנציאלי של הבית שלי?
חשוב לציין מה לא נדרש על ידי חוק אריזונה להיות גילה. ישנם שלושה פריטים עיקריים. באריזונה,
- אתה לא נדרש לספר לקונה כי הבית היה האתר של מוות טבעי, התאבדות, רצח או כל פשע אחר מסווג כפשע.
- אתה לא חייב לספר לקונה כי הבית כבר בבעלות או כבוש על ידי מישהו שנחשף ל- HIV, או מאובחנים עם איידס או כל מחלה אחרת לא ידוע להיות מועבר באמצעות תפוסה משותפת.
- אתה לא נדרש לספר לקונה כי הבית ממוקם באזור של עבריין מין .
יש משהו לא ברשימה - אני צריך לחשוף או לא?
אם אתה צריך לשאול את עצמך, "אני צריך לחשוף _____?" התשובה היא כן. במקרה של ספק - לחשוף. אני לא יכול תמונה קונה מתלונן כי המוכר גילה יותר מדי!
מילה של ייעוץ לקונים על גילויים
כל הטפסים והתצהירים והדו"חות שאתה עשוי לקבל בזמן החוזה אינם תחליפים לבדיקות השונות שעליך לבצע, על ידי חברת בדיקה מכובדת, על הנכס שאתה שוקל לרכוש.
כמו כן, להיות מודעים לכך שטופסי הגילוי הנ "ל עשויים שלא להיות נחוצים לכל עסקאות הנדל"ן למגורים. לדוגמה, כפי SPDS אינו נדרש עבור בתים בבעלות המלווה (עיקולים). ישנם מצבים אחרים בהם ניתן לוותר על SPDS. בכל מקרה, זה עדיין רעיון טוב כדי להעיף מבט על טופס ריק, כך שאתה יכול לקבל בדיקות המתאימות שבוצעו אשר יטפל החששות שלך.
כל הטפסים וגילוי החוקים המוזכרים במסמך זה כפופים לשינויים ללא הודעה מוקדמת.